Z końcem sierpnia 2026 r. wygasa Lex deweloper – specustawa, która przez lata pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe poza klasycznym systemem planowania przestrzennego. Dla jednych była skutecznym narzędziem przyspieszającym proces inwestycyjny, dla innych – rozwiązaniem osłabiającym rolę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Największe emocje budzi jednak nie samo wygaśnięcie ustawy, lecz los projektów będących w toku. Czy postępowania wszczęte przed datą graniczną będzie można dokończyć? Jakie ryzyka poniosą deweloperzy i finansujące ich banki? O praktycznych skutkach końca Lex deweloper oraz o sporach, których można spodziewać się po 31 sierpnia 2026 r., rozmawiamy z ekspertką prawa nieruchomości, adwokat Katarzyną Gabrysiak.

Na czym polega zasadnicza różnica między inwestycją prowadzoną w trybie Lex deweloper a inwestycją realizowaną na podstawie miejscowego planu albo decyzji WZ?

Największa różnica polega na tym, że Lex deweloper był szczególnym, odrębnym trybem lokalizowania inwestycji mieszkaniowych, który pozwalał, po spełnieniu określonych warunków, realizować przedsięwzięcie także wtedy, gdy klasyczna ścieżka planistyczna była zbyt długa, nieaktualna albo wręcz blokowała inwestycję. W praktyce oznaczało to możliwość „obejścia” ograniczeń wynikających z miejscowego planu lub braku planu, przy jednoczesnym uzyskaniu uchwały lokalizacyjnej rady gminy. Dla porównania, inwestycja realizowana na podstawie planu miejscowego opiera się na wcześniej uchwalonych zasadach zagospodarowania danego terenu, a decyzja o warunkach zabudowy jest klasycznym instrumentem stosowanym tam, gdzie planu nie ma. Lex deweloper wzmacniał więc rolę indywidualnej uchwały lokalizacyjnej i przesuwał ciężar rozstrzygnięcia na poziom gminy oraz konkretnego projektu.

Dlaczego ten instrument od początku budził tyle sporów – zarówno po stronie samorządów, jak i inwestorów oraz mieszkańców?

Spór dotyczył przede wszystkim tego, że Lex deweloper ingerował w klasyczny system planowania przestrzennego. Samorządy podnosiły, że specustawa osłabia znaczenie miejscowych planów i może prowadzić do inwestycji nie do końca spójnych z lokalną polityką przestrzenną. Mieszkańcy często postrzegali ten tryb jako narzędzie pozwalające szybciej „przepchnąć” zabudowę mieszkaniową, nawet jeśli budziła ona kontrowersje pod względem urbanistycznym, komunikacyjnym czy społecznym. Z kolei inwestorzy zwracali uwagę, że choć Lex deweloper miał przyspieszać proces, to w praktyce i tak pozostawiał bardzo duży margines uznaniowości po stronie gmin, a więc nie gwarantował przewidywalności. Innymi słowy, ustawa miała przyspieszać inwestycje, ale jednocześnie przenosiła konflikt z poziomu planu miejscowego na poziom konkretnej uchwały i konkretnej inwestycji.

Jaka jest dziś faktyczna data graniczna dla Lex deweloper i co dokładnie wygasa: sama możliwość składania nowych wniosków, czy także skuteczność wcześniej podjętych uchwał lokalizacyjnych?

W obrocie publicznym długo funkcjonowały różne daty graniczne, natomiast dziś kluczowe jest to, że Lex deweloper jako instrument wygasa z dniem 31 sierpnia 2026 r. To oznacza przede wszystkim koniec możliwości korzystania z tego szczególnego trybu dla nowych spraw. Największe wątpliwości dotyczą jednak nie tyle samych nowych wniosków, ile losu postępowań wszczętych wcześniej oraz skutków uchwał już podjętych. W mojej ocenie wygaszenie ustawy nie powinno automatycznie pozbawiać skuteczności uchwał lokalizacyjnych, które zostały podjęte zgodnie z obowiązującymi przepisami przed datą graniczną. Inaczej należy natomiast oceniać sprawy, które na dzień wygaśnięcia nie doprowadziły jeszcze do uchwały – tu pojawia się realne pole do sporów interpretacyjnych.

Co stanie się z postępowaniami wszczętymi przed datą wygaśnięcia ustawy, ale niezakończonymi uchwałą rady gminy? Czy mogą być dalej procedowane, czy „wpadają w próżnię”?

To dziś jedno z najtrudniejszych pytań praktycznych. Problem polega na tym, że przepisy przejściowe nie zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Można bronić stanowiska, że postępowania wszczęte przed datą wygaśnięcia powinny móc zostać dokończone, zwłaszcza jeśli inwestor złożył kompletny wniosek i procedura była już zaawansowana. Z drugiej strony nie można wykluczyć, że część organów przyjmie bardziej formalistyczne podejście i uzna, że po wygaśnięciu specustawy brak jest podstawy do dalszego procedowania uchwały. Innymi słowy, na dziś nie można powiedzieć, że złożone wnioski zostaną rozpoznane. To właśnie na tym tle spodziewałabym się pierwszych poważnych sporów administracyjnych i sądowych.

Jak należy ocenić sytuację inwestorów, którzy zdążą złożyć wniosek przed końcem obowiązywania ustawy, ale rada gminy nie podejmie uchwały przed tą datą?

Taka sytuacja jest z punktu widzenia inwestora najtrudniejsza, bo oznacza poniesienie kosztów i zaangażowanie czasu bez gwarancji, że procedura zakończy się sukcesem. Samo złożenie wniosku przed datą graniczną nie daje jeszcze pełnego bezpieczeństwa prawnego, jeśli uchwała lokalizacyjna nie zostanie podjęta na czas. Inwestor będzie oczywiście argumentował, że wszczął procedurę zgodnie z prawem i powinien móc ją dokończyć, ale nie ma dziś stuprocentowej pewności, że taką wykładnię przyjmą wszystkie gminy i organy. Dlatego w praktyce największą wartość mają dziś nie tyle same działania „pre-wnioskowe”, ile uzyskanie uchwały lokalizacyjnej przed wygaśnięciem ustawy.

Jakie są najważniejsze skutki prawne wygaśnięcia Lex deweloper dla deweloperów mających „rozgrzebane” projekty – na etapie due diligence, uzgodnień z gminą albo kompletowania dokumentacji?

Najważniejszym skutkiem jest utrata przewidywalności co do dalszej ścieżki inwestycyjnej. Deweloper, który był na etapie analizy gruntu, uzgodnień z gminą czy kompletowania dokumentacji może zostać zmuszony do przeprojektowania całej strategii i przejścia na klasyczny reżim planistyczny albo na inne instrumenty, takie jak ZPI. To oznacza ryzyko utraty części nakładów przygotowawczych, wydłużenia harmonogramu, konieczności ponownej analizy chłonności gruntu i ponownego przeliczenia opłacalności projektu. W niektórych przypadkach może się też okazać, że projekt, który był realny w trybie specustawy, w zwykłym reżimie planistycznym przestaje być możliwy albo przynajmniej staje się znacznie mniej atrakcyjny ekonomicznie.

Czy banki, fundusze i partnerzy finansowi mogą traktować wygasanie Lex deweloper jako czynnik zwiększający ryzyko inwestycyjne lub wpływający na finansowanie?

Zdecydowanie tak. Dla instytucji finansujących kluczowe znaczenie ma przewidywalność procesu inwestycyjnego i pewność co do tego, że projekt rzeczywiście przejdzie do fazy realizacji. Jeżeli inwestycja opiera się na trybie, który właśnie wygasa, a dodatkowo nie ma pełnej jasności co do losu spraw będących w toku, to z perspektywy banku czy funduszu rośnie ryzyko harmonogramowe, regulacyjne i komercyjne. Może to skutkować większą ostrożnością przy finansowaniu, dodatkowymi warunkami uruchomienia środków, większym naciskiem na zabezpieczenia albo oczekiwaniem, że inwestor wykaże alternatywną ścieżkę doprowadzenia projektu do realizacji.

Jakich sporów po wygaszeniu Lex deweloper można się spodziewać najwięcej: z gminami, z mieszkańcami, między wspólnikami projektu, a może z nabywcami mieszkań?

Moim zdaniem najwięcej sporów będzie dotyczyło samej dopuszczalności kontynuowania procedur wszczętych przed wygaśnięciem ustawy, czyli sporów z gminami i organami administracji o to, czy uchwała może zostać jeszcze podjęta, czy też postępowanie powinno zostać umorzone. Druga grupa sporów może dotyczyć relacji między inwestorem a partnerami finansowymi, właścicielami gruntów czy wspólnikami projektu, jeśli wygaszenie Lex deweloper wpłynie na harmonogram, koszty albo wykonalność inwestycji. Nie wykluczałabym też sporów z nabywcami mieszkań, ale raczej pośrednio – na przykład wtedy, gdy opóźnienie lub zmiana modelu inwestycji przełoży się na terminy realizacji albo na samą możliwość wprowadzenia projektu do sprzedaży. Najpierw jednak pole sporu rozegra się na styku inwestor–gmina–organ administracji, a dopiero później może przenieść się na relacje kontraktowe i finansowe.